SN: Zakazane limitowanie odszkodowania przez dewelopera

Z niedawnej uchwale Sądu Najwyższego (SN) płyną kolejne wnioski dla deweloperów i konsumentów: postanowienie umowy deweloperskiej przewidujące karę umowną bez prawa żądania odszkodowania ponad nią należy uznać za niedozwolone.

‍

Podstawowe ustalenia sądu

‍

SN zakwalifikował je jako:

• ograniczające odpowiedzialność dewelopera wobec konsumenta,
• naruszające dobre obyczaje,
• prowadzące do rażącego pokrzywdzenia konsumenta.
  
  

Sąd zaakcentował, że abuzywność jest jeszcze wyraźniejsza, gdy zastrzeżona kara umowna jest rażąco niska, tak jak w analizowanej sprawie.

W takiej konstrukcji umowa:

• pozornie daje konsumentowi ochronę (symboliczna kara),
  faktycznie blokuje realne dochodzenie pełnego odszkodowania,
• ogranicza jedno z kluczowych uprawnień nabywcy nieruchomości – żądanie naprawienia szkody wynikłej z opóźnienia w wybudowaniu lub przeniesieniu własności.
  
  

SN uznał takie klauzule za „szare klauzule” – czyli postanowienia, które co do zasady w razie wątpliwości należy traktować jako niedozwolone.

‍

Jakie płyną z tego wnioski dla biznesu

‍

1. Deweloperzy muszą usunąć z umów klauzule „kadłubowe”

Postanowienie o karze umownej bez jednoczesnego przyznania prawa do żądania pełnego odszkodowania staje się nieważny wobec konsumenta. Model „tylko kara umowna” nie chroni dewelopera.

‍

2. Wzorce umów wymagają natychmiastowego przeglądu

Każdy wzorzec umowy deweloperskiej powinien zawierać dwa elementy:

• sensowną wysokość kary umownej,
• wyraźne uprawnienie do żądania odszkodowania przewyższającego karę.