Due Diligence prawne dla inwestorów w PropTech

Czym jest Due Diligence prawne? Jest to kompleksowe i wielowątkowe badanie stanu prawnego spółki technologicznej, przeprowadzane na zlecenie potencjalnego inwestora. Celem jest identyfikacja, kwantyfikacja i alokacja ryzyk prawnych, które mogłyby obniżyć wartość inwestycji, zahamować skalowanie biznesu lub wygenerować kosztowne spory w przyszłości.

‍

Proces ten to często hybryda tradycyjnego prawnego due diligence z pogłębionym technologicznym. Stanowi kluczowy element świadomej decyzji inwestycyjnej i jest nieodzowny w przypadku każdej rundy finansowania.

‍

Ryzyka technologiczne inwestycji nieruchomościowych

Audyt prawny PropTech implikuje możliwość identyfikacji ryzyk. Najpoważniejsze ryzyka technologiczne inwestycji nieruchomościowych dotyczą:

1. Własności Intelektualnej (IP): brak skutecznego przeniesienia autorskich praw majątkowych do kodu źródłowego, know-how i baz danych na spółkę czy nie dostatecznie szeroko opisane pole eksploatacji;
2. Ochrony Danych Osobowych (RODO): masowe przetwarzanie danych osobowych bez odpowiedniej podstawy prawnej lub niezgodnie z zasadą minimalizacji jak i również bez odpowiedniego powierzenia przetwarzania danych osobowych;
3. Zgodności Regulacyjnej: niespełnienie wymagań nowych regulacji (np. AI Act) lub specyficznych licencji (FinTech - jeśli platforma oferuje finansowanie).

‍

Analiza dokumentacji startupów nieruchomościowych

Due diligence dla inwestorów dzieli się na trzy główne fazy:

1. Gromadzenie dokumentacji (VDR): startup udostępnia dokumenty w Wirtualnym Pokoju Danych (VDR);
2. Analiza ekspercka: przeprowadzenie odpowiedniej analizy udostępnionych materiałów i zadanie pytań uzupełniających (Q&A);
3. Raportowanie: opracowanie szczegółowego raportu due diligence z podziałem ryzyk na kategorie (krytyczne, wysokie, niskie) i propozycjami działań naprawczych.

‍

Analiza prawna, oprócz standardowej dokumentacji korporacyjnej, wymaga przede wszystkim zbadania:

• Umów przenoszących autorskie prawa majątkowe od wszystkich twórców;
• Polityki RODO, rejestrów czynności przetwarzania i umów powierzenia danych (DPA);
• Katalogu wykorzystywanych komponentów open source i ich licencji;
• Umów ramowych z kluczowymi partnerami biznesowymi (np. deweloperami, dostawcami chmury).

‍

Czas badania zależy od wielkości transakcji i stopnia uporządkowania dokumentacji spółki. Zazwyczaj proces ten trwa od 3 do 6 tygodni.

‍

Weryfikacja własności intelektualnej PropTech

Analiza własności intelektualnej to klucz do odpowiednio przygotowanego raportu i właściwego określenia ryzyk prawnych. Przed inwestycją kluczowe jest, aby uzyskać pewność, że:

1. Spółka jest jedynym właścicielem: wszystkie prawa do kodu, baz danych i interfejsów (UI/UX) zostały skutecznie przeniesione z programistów i twórców na spółkę;
2. Brak obciążeń: własność intelektualna nie jest obciążona prawami osób trzecich (np. zastawem rejestrowym, licencjami na rzecz byłych pracowników);
3. Zgodność Open Source: wykorzystane w platformie biblioteki open source (np. GNU GPL, Apache) nie zagrażają komercyjnemu modelowi biznesowemu, np. poprzez wymuszanie bezpłatnego udostępnienia własnego kodu.

‍

Badanie regulacyjne technologii nieruchomościowych

Kluczowe jest również badanie regulacyjne technologii nieruchomościowych w świetle najnowszych unijnych aktów prawnych, w szczególności weryfikacja czy dany podmiot spełnia prawne standardy ochrony danych.

• RODO (GDPR): ryzyko nieuprawnionego gromadzenia danych w systemach Smart Building i niewłaściwego reagowania na żądania podmiotów danych.
• AI Act: Nie każde rozwiązanie AI jest systemem wysokiego ryzyka. Systemy optymalizujące zużycie energii (BMS) zazwyczaj będą zwolnione z najcięższych wymogów. Jednak algorytmy służące do oceny zdolności kredytowej najemców (scoring) lub systemy biometryczne kontrolujące dostęp do budynków, wpadną w kategorię High Risk, co wymaga wdrożenia systemów zarządzania ryzykiem i nadzoru ludzkiego.
• ePrivacy: przepisy dotyczące telekomunikacji (w kontekście komunikacji wewnątrz aplikacji, IoT) oraz stosowania plików cookies i innych plików śledzących.

‍

Ocena umów licencyjnych platformy PropTech

Ocena umów licencyjnych platformy PropTech koncentruje się na ryzyku odpowiedzialności. Inwestor weryfikuje, czy umowy B2B i B2C są skonstruowane w sposób minimalizujący ryzyko regresu.

‍

Analizowane są:

• Klauzule dotyczące odpowiedzialności za wady oprogramowania (rękojmia, gwarancja);
• Warunki użytkowania (Terms & Conditions) i polityki prywatności (Privacy Policy);
• Service Level Agreements (SLA) z kluczowymi klientami i dostawcami.

‍

W tym obszarze inwestor poszukuje czynników jednoznacznie negatywnych i ryzykownych z perspektywy inwestycji, czyli umów, które mogą generować nieproporcjonalne ryzyko finansowe.‍

‍

Zabezpieczenia transakcji 

Ostatnim etapem jest wykorzystanie wyników due diligence dla inwestorów do zabezpieczenia transakcji.

‍

Inwestorzy uzyskują zabezpieczenia poprzez:

• Oświadczenia i Zapewnienia (Representations & Warranties): konkretne gwarancje zarządu spółki co do stanu własności intelektualnej, zgodności z RODO i braku ukrytych zobowiązań;
• Klauzule Indemnizacyjne: zobowiązanie założycieli do pokrycia ewentualnych strat wynikających z ryzyk zidentyfikowanych w raporcie due diligence (np. kary RODO, koszty sporu sądowego dotyczącego własności kodu);

‍

Proces due diligence, zwłaszcza w obszarze technologicznym jest procesem złożonym, wieloetapowych i wymaga odpowiedniej wiedzy nie tylko prawniczej, ale również technologicznej. Doradztwo prawne powinno być prowadzone przez wyspecjalizowany podmiot, obsługujący rynek technologiczny i mający dostęp do ekspertów z tej dziedziny. 

‍