Zakładanie i obsługa spółek technologicznych działających na rynku nieruchomości

Rynek nieruchomości przechodzi globalną transformację cyfrową i technologiczną. Technologia (PropTech) nie jest już pochodną, ale kluczowym elementem przewagi konkurencyjnej. Skuteczne zakładanie spółki technologicznej w tym sektorze wymaga nie tylko świetnego pomysłu, ale i odpowiedniej obsługi prawnej spółek technologicznych, która zabezpieczy majątek, własność intelektualną i przygotuje spółkę do szybkiego skalowania i pozyskania inwestorów.

‍

Modele biznesowe proptech 

Modele biznesowe projektów z sektora proptech w dużej mierze odzwierciedlają globalne trendy i skupiają się na automatyzacji, analizie danych oraz cyfryzacji procesów budowlanych i transakcyjnych. Najczęstsze z nich to:

• SaaS - abonament za dostęp do oprogramowania (np. CRM dla deweloperów, narzędzia analityczne, narzędzie do zarządzania najmem czy Smart Building;
• Marketplace/platforma - łączenie popytu z podażą jak na przykład platformy do krótkoterminowego wynajmu, zautomatyzowane platformy aukcyjne nieruchomości, serwisy porównujące kredyty hipoteczne;
• Opłaty transakcyjne - pobieranie opłaty za każdą transakcje przeprowadzoną za pośrednictwem technologii (np. tokenizacja płatności czy nieruchomości);
• ConTech/IoT - działalność w zakresie sprzedaży sprzętu informatycznego/oprogramowania lub licencji na oprogramowanie stworzone celem optymalizacji procesów budowlanych (np. sztuczna inteligencja do zarządzania zużyciem energii). 

‍

Optymalizacja podatkowa firm technologicznych

Kluczowe znaczenie ma maksymalne wykorzystanie dostępnych korzyści podatkowych, aby obniżyć efektywną stawkę podatkową i zwiększyć kapitał na rozwój.

• Ulga B+R (Badawczo-Rozwojowa): pozwala na ponowne odliczenie (aż do 200%) kosztów kwalifikowanych związanych z działalnością B+R (np. wynagrodzeń programistów, koszty zakupu materiałów).
• IP Box (Innovation Box): umożliwia opodatkowanie dochodów z kwalifikowanych praw własności intelektualnej (takich jak autorskie prawa do oprogramowania) preferencyjną stawką 5% podatku dochodowego (CIT/PIT).
  
  • Ważne: spółki PropTech, które wytwarzają oprogramowanie, mogą jednocześnie korzystać z Ulgi B+R (odliczenie kosztów wytworzenia) oraz IP Box (preferencyjne opodatkowanie dochodów z tego IP). Wymaga to jednak precyzyjnej ewidencji księgowej i stałej obsługa prawna spółek technologicznych w zakresie kwalifikowania kosztów.
• Estoński CIT: Atrakcyjna forma opodatkowania, w której podatek płaci się dopiero w momencie wypłaty zysków. Należy jednak pamiętać o opodatkowaniu tzw. ukrytych zysków. W branży IT/PropTech organ podatkowy może uznać za ukryty zysk np. wydatki na samochody osobowe używane do celów mieszanych (prywatno-służbowych) lub usługi doradcze świadczone przez wspólników, co wiąże się z koniecznością zapłaty podatku na bieżąco. 

‍

Regulacje prawne dla firm proptech

Regulacje prawne dla firm proptech są kluczowym wyzwaniem, zwłaszcza w przestrzeni, w której łączą się i wzajemnie działają nowe technologie oraz dane osobowe.

‍

Niemniej jednak, każdy podmiot działający w PropTech musi działać w określonej formie prawnej. Do najczęściej funkcjonujących możemy zaliczyć:

• Spółkę z o.o.: Nadal najbezpieczniejszy i preferowany przez inwestorów standard rynkowy na etapie Seed/Series A.;
• Prosta Spółka Akcyjna (P.S.A.): Oferuje elastyczność (kapitał 1 zł, akcje za pracę), jednak cześć konserwatywnych funduszy VC może wymagać przekształcenia P.S.A. w klasyczną Spółkę z o.o. lub S.A. przed inwestycją, ze względu na ugruntowane orzecznictwo i procedury KSH.

‍

Wiele rozwiązań PropTech (zwłaszcza SaaS) nie wymaga specjalnych licencji, ale kluczowe jest uregulowanie kwestii w zakresie:

• Prawo Autorskie (Własność Intelektualna): należy zapewnić, aby wszelkie prawa autorskie do oprogramowania (kodów źródłowych, design, UI/UX) zostały skutecznie przeniesione ze współpracowników (programistów, grafików) na spółkę;
• RODO: Wiele rozwiązań PropTech (Smart Home, IoT) gromadzi dane o osobach fizycznych (lokalizacja, czas przebywania w budynku, wzorce użytkowania), w związku z tym należy wdrożyć m.in.:
  
  • Privacy by Design (prywatność w fazie projektowania),
  • Analizę ryzyka (DPIA – Data Protection Impact Assessment) dla systemów gromadzących dane wrażliwe,
  • Klarowną politykę informacyjną i uzyskać zgody od użytkowników.

‍

Największe wyzwania prawne dla spółek technologicznych działających na rynku nieruchomości to zrównoważenie innowacji (np. AI, Big Data) z restrykcyjnymi przepisami RODO i AI Act (Akt o Sztucznej Inteligencji). Przepisy te restrykcyjnie podchodzą do gromadzenia i przetwarzania danych i wprowadzają normy prawne w zakresie, którym procesy te powinny być minimalizowane, a w przypadkach dotyczących katalogowania osób, spółki powinny wprowadzać nadzór ludzki. Właściwa kancelaria spółki technologiczne dostosuje do stosownych regulacji.

‍