Zakładanie i obsługa spółek technologicznych na rynku nieruchomości

Rynek nieruchomości przechodzi globalną transformację cyfrową i technologiczną. Technologia (PropTech) nie jest już pochodną, ale kluczowym elementem przewagi konkurencyjnej. Skuteczne zakładanie spółki technologicznej w tym sektorze wymaga nie tylko świetnego pomysłu, ale i odpowiedniej obsługi prawnej spółek technologicznych, która zabezpieczy majątek, własność intelektualną i przygotuje spółkę do szybkiego skalowania i pozyskania inwestorów.

‍

Modele biznesowe proptech 

Modele biznesowe projektów z sektora proptech w dużej mierze odzwierciedlają globalne trendy i skupiają się na automatyzacji, analizie danych oraz cyfryzacji procesów budowlanych i transakcyjnych. Najczęstsze z nich to:

• SaaS - abonament za dostęp do oprogramowania (np. CRM dla deweloperów, narzędzia analityczne, narzędzie do zarządzania najmem czy Smart Building;
• Marketplace/platforma - łączenie popytu z podażą jak na przykład platformy do krótkoterminowego wynajmu, zautomatyzowane platformy aukcyjne nieruchomości, serwisy porównujące kredyty hipoteczne;
• Opłaty transakcyjne - pobieranie opłaty za każdą transakcje przeprowadzoną za pośrednictwem technologii (np. tokenizacja płatności czy nieruchomości);
• ConTech/IoT - działalność w zakresie sprzedaży sprzętu informatycznego/oprogramowania lub licencji na oprogramowanie stworzone celem optymalizacji procesów budowlanych (np. sztuczna inteligencja do zarządzania zużyciem energii). 

‍

Przeczytaj także: Jak przygotować startup PropTech do rundy inwestycyjnej od funduszu zagranicznego?

‍

Optymalizacja podatkowa firm technologicznych

Kluczowe znaczenie ma maksymalne wykorzystanie dostępnych korzyści podatkowych, aby obniżyć efektywną stawkę podatkową i zwiększyć kapitał na rozwój.

• Ulga B+R (Badawczo-Rozwojowa): pozwala na ponowne odliczenie (aż do 200%) kosztów kwalifikowanych związanych z działalnością B+R (np. wynagrodzeń programistów, koszty zakupu materiałów).
• IP Box (Innovation Box): umożliwia opodatkowanie dochodów z kwalifikowanych praw własności intelektualnej (takich jak autorskie prawa do oprogramowania) preferencyjną stawką 5% podatku dochodowego (CIT/PIT).
  
  • Ważne: spółki PropTech, które wytwarzają oprogramowanie, mogą jednocześnie korzystać z Ulgi B+R (odliczenie kosztów wytworzenia) oraz IP Box (preferencyjne opodatkowanie dochodów z tego IP). Wymaga to jednak precyzyjnej ewidencji księgowej i stałej obsługa prawna spółek technologicznych w zakresie kwalifikowania kosztów.
• Estoński CIT: Atrakcyjna forma opodatkowania, w której podatek płaci się dopiero w momencie wypłaty zysków. Należy jednak pamiętać o opodatkowaniu tzw. ukrytych zysków. W branży IT/PropTech organ podatkowy może uznać za ukryty zysk np. wydatki na samochody osobowe używane do celów mieszanych (prywatno-służbowych) lub usługi doradcze świadczone przez wspólników, co wiąże się z koniecznością zapłaty podatku na bieżąco. 

‍

Regulacje prawne dla firm proptech

Regulacje prawne dla firm proptech są kluczowym wyzwaniem, zwłaszcza w przestrzeni, w której łączą się i wzajemnie działają nowe technologie oraz dane osobowe.

‍

Niemniej jednak, każdy podmiot działający w PropTech musi działać w określonej formie prawnej. Do najczęściej funkcjonujących możemy zaliczyć:

• Spółkę z o.o.: Nadal najbezpieczniejszy i preferowany przez inwestorów standard rynkowy na etapie Seed/Series A.;
• Prosta Spółka Akcyjna (P.S.A.): Oferuje elastyczność (kapitał 1 zł, akcje za pracę), jednak cześć konserwatywnych funduszy VC może wymagać przekształcenia P.S.A. w klasyczną Spółkę z o.o. lub S.A. przed inwestycją, ze względu na ugruntowane orzecznictwo i procedury KSH.

‍

Wiele rozwiązań PropTech (zwłaszcza SaaS) nie wymaga specjalnych licencji, ale kluczowe jest uregulowanie kwestii w zakresie:

• Prawo Autorskie (Własność Intelektualna): należy zapewnić, aby wszelkie prawa autorskie do oprogramowania (kodów źródłowych, design, UI/UX) zostały skutecznie przeniesione ze współpracowników (programistów, grafików) na spółkę;
• RODO: Wiele rozwiązań PropTech (Smart Home, IoT) gromadzi dane o osobach fizycznych (lokalizacja, czas przebywania w budynku, wzorce użytkowania), w związku z tym należy wdrożyć m.in.:
  
  • Privacy by Design (prywatność w fazie projektowania),
  • Analizę ryzyka (DPIA – Data Protection Impact Assessment) dla systemów gromadzących dane wrażliwe,
  • Klarowną politykę informacyjną i uzyskać zgody od użytkowników.

‍

Największe wyzwania prawne dla spółek technologicznych działających na rynku nieruchomości to zrównoważenie innowacji (np. AI, Big Data) z restrykcyjnymi przepisami RODO i AI Act (Akt o Sztucznej Inteligencji). Przepisy te restrykcyjnie podchodzą do gromadzenia i przetwarzania danych i wprowadzają normy prawne w zakresie, którym procesy te powinny być minimalizowane, a w przypadkach dotyczących katalogowania osób, spółki powinny wprowadzać nadzór ludzki. Właściwa kancelaria spółki technologiczne dostosuje do stosownych regulacji.

‍

Sprawdź również: Due Diligence prawne dla inwestorów w PropTech

‍